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Georges, mon notaire breton

Retrouvez Georges et son associée Charlotte, notaires bretons qui vous communiquent les informations pratiques sur leur page Facebook
Georges et Charlotte, notaires bretons, facebook

Retrouvez les conseils pratiques et les informations juridiques de Georges et son associée Charlotte, personnages fictifs, sur leur page facebook : "Georges, mon notaire breton".

Vous avez une question ? Ils vous conseillent et répondent en message privé sur Facebook.

Attention, les questions doivent être simples et concises. En aucun cas, il ne peut s’agir d’une consultation approfondie sur un dossier. Dans ce cas, le service renvoie les particuliers vers leur notaire.

 

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Pour assurer la confidentialité des réponses, le Conseil Régional des notaires préconise aux internautes d’envoyer leur question via le service message privé du réseau social.

 

Retrouvez également tous les mois les dossiers de Charlotte, spécial Famille, ci-dessous : 

DOSSIER N°1 - FAMILLE RECOMPOSÉE : DONNER AUX ENFANTS

Les familles recomposées sont de plus en plus fréquentes.

Dans ce cas, les enfants non communs au couple n’ont aucun lien de parenté avec le nouveau conjoint de leur père ou mère.

En conséquence, ils n’héritent pas de lui et le régime fiscal applicable en cas de donation est extrêmement pénalisant : puisque n’ayant aucun lien de parenté entre eux, le taux applicable est de 60%. L’absence de lien de parenté n’excluant cependant pas l’existence de liens d’affection, il peut arriver qu’un couple souhaite gratifier l’ensemble de leurs enfants, qu’ils soient communs ou non.

 

 Deux solutions peuvent alors être envisagées :

 1°) Le recours à la donation-partage

Les avantages de la donation-partage sont connus : la répartition qu’elle opère ne pourra pas être remise en cause et la valeur des biens donnés ne sera pas réévaluée au décès.

Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la communauté, notamment lorsque qu’il n’y a pas eu de contrat de mariage, ils peuvent procéder à une donation-partage au profit de leurs enfants communs et de leurs enfants non communs. Dans ce cas, les enfants non communs ne peuvent être gratifiés que par leur parent et ils ne peuvent recevoir que des biens propres de ce dernier ou des biens communs.

Pour les biens communs donnés, l’autre conjoint donne son accord sans pour autant se porter codonateur. Au regard des droits de donation, les biens communs donnés avec le consentement du conjoint sont soumis en totalité au tarif en ligne directe et non seulement pour la moitié.

2°) Le recours à l’adoption simple

 Les parents souhaitent parfois établir une égalité parfaite entre chacun de leurs enfants, qu’ils soient communs ou non. Il est alors possible d’adopter l’enfant de son conjoint par une adoption simple. L’adoption simple permet de créer un nouveau lien de filiation sans pour autant anéantir celui existant avec les parents biologiques. L’enfant adopté a alors les mêmes droits dans la succession de l’adoptant que les autres enfants de ce dernier (sous certaines conditions).
Par ailleurs, l’adoption simple de l’enfant de son conjoint permet à l’adopté de bénéficier du régime fiscal applicable en ligne directe, tant en matière de donation qu’en matière de succession.

 

Charlotte, notaire bretonne
DOSSIER N°2 - PACS : ENTRE MARIAGE ET UNION LIBRE

Le Pacs s’est imposé comme l’un des modes de conjugalité, entre l’union libre et le mariage.

 

ÉTABLIR SA CONVENTION

Rédiger sa convention de PACS semble simple et rapide. Pourtant, une véritable analyse de la situation de chacun est indispensable pour anticiper l’avenir.

  • Bien choisir son régime

Les partenaires qui concluent un Pacs se trouvent dans une situation proche de celle des époux séparés de biens. Chacun conserve la jouissance et l’administration de ses biens personnels.

Mais le couple est libre de choisir un autre régime en insérant une clause à cet effet.

  • Une convention notariée pour plus de sécurité.

En demandant conseil à un notaire, le couple pourra être certain de bénéficier d’une convention sur mesure.

  • Un véritable engagement

Le Pacs s’accompagne de plusieurs obligations identiques à celles des couples mariés : vie commune, aide matérielle et assistance réciproques, solidarité des dettes contractées par l’autre et liées aux dépenses nécessaires à la vie commune, fiscalité commune.

 

LE PACS MOINS PROTECTEUR QUE LE MARIAGE

Pour autant, le Pacs demeure moins protecteur que le mariage.

  • La succession

Les partenaires pacsés ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Le logement familial peut ainsi se retrouver en indivision avec les héritiers du partenaire.

Pour éviter cette situation, une des solutions est de combiner un Pacs (pour les avantages fiscaux) avec un testament qui permet d’attribuer des droits au survivant. Néanmoins, de nombreux droits demeurent encore réservés aux couples mariés. Ainsi, le partenaire survivant ne peut prétendre à la pension de réversion. 

De plus, en présence de plusieurs enfants, l'application du testament peut être réduite et le conjoint n'aura pas la part qui lui avait été prévue par le défunt. 

  • Séparation

Si les partenaires s’entendent sur tout, ils pourront régler leur séparation rapidement et à moindres frais. A l’inverse, en cas de conflit, la situation sera d’autant plus complexe à gérer.

La prestation compensatoire qui permet aux époux, en cas de divorce, de compenser l’écart de revenus entre eux, ne s’applique pas. Seuls des dommages et intérêts peuvent être accordés.

DOSSIER N°3 FINANCER UN ACHAT IMMOBILIER AVEC UN PRÊT À TAUX ZÉRO

Le prêt à taux zéro (PTZ) apporte un coup de pouce non négligeable pour l’achat d’un premier logement. D’autres aides peuvent le compléter.

  • Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ? A qui s’adresse-t-il ?

Accéder à la propriété est devenu plus abordable grâce aux taux bas en vigueur actuellement. Pour réaliser cet important projet, les « primo-accédants » (ceux qui achètent pour la première fois) doivent recenser les financements possibles, en plus de leur apport personnel et des prêts bancaires classiques. Ils peuvent notamment être éligibles au prêt à taux zéro, un prêt aidé sans intérêts et sans frais. Il est réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur logement dans les deux années qui précèdent l’offre de prêt ; il ne concerne que l’acquisition de la résidence principale, en complément d’autres prêts. En fonction des revenus de l’acquéreur, il peut être assorti de conditions de remboursement favorables : durée du prêt, mais aussi différé de remboursement qui permet de ne commencer à rembourser qu’après quelques années.  La plupart des établissements de crédit ont signé une convention avec l’État et peuvent délivrer ce type de prêt. 

  • Quel est le montant du prêt à taux zéro ?

Il s’agit d’un complément de financement. Son montant ne peut pas excéder les autres prêts qui financent l’opération, ni dépasser 20% ou 40 % du montant de l’opération.

Selon l'opération, le montant maximum du prêt est calculé à partir d’un pourcentage appliqué au prix du bien.

  • Toutes les opérations sont-elles concernées ?

Le PTZ concerne les achats dans le neuf de certaines zones, à condition que des normes thermiques soient respectées (RT 2012 ou label bâtiment basse consommation).  Il vise également l’ancien dans des zones définies, lorsque des travaux très importants sont prévus : la part des travaux dans le montant total de l’opération doit être au minimum de 25 %. Il faut donc disposer de devis qui en justifient.

  • Faut-il remplir des conditions de ressources ?

Pour obtenir un PTZ, il faut disposer de ressources inférieures à des plafonds qui dépendent de la localisation du bien et du nombre d’occupants du logement : à vérifier sur le simulateur du site du ministère du Logement.

Lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871

  • Peut-on faire plusieurs demandes de PTZ ?

Non, vous ne pouvez déposer qu’une demande de PTZ par ménage.

  • Les personnes qui accèdent à la propriété bénéficient-elles d’autres aides ?

Les salariés peuvent solliciter un prêt « action logement » à un taux avantageux. Ce prêt – l’ancien « 1% logement » - est réservé aux salariés des entreprises privées non agricoles de plus de dix salariés . Délivré sous conditions de ressources, il contribue au financement de l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain à bâtir. Par ailleurs, dans le cadre de la politique de la ville, les primo-accédants bénéficient dans certaines zones d’une TVA réduite à 5,5 % sur les logements neufs, sous conditions de ressources. D’autres aides sont proposées localement (chèque premier logement à Marseille, prêt à taux zéro à Toulouse, prêt Paris logement 0%...)

Votre notaire peut vous apporter son aide et son éclairage si vous le consultez en amont de votre projet d’achat. Vous bénéficierez de ses conseils et pourrez optimiser le financement de votre acquisition.

DOSSIER N°4 - AIDER SES PETITS-ENFANTS

Vous souhaitez donner un coup de pouce à vos petits-enfants ? Plusieurs moyens s'offrent à vous pour les aider à s'installer ou à faire face à une dépense importante.

  • Quelles questions faut-il se poser avant de consentir une donation ?

S’ils envisagent de consentir une donation à un petit-fils ou à une petite-fille, les grands-parents doivent prendre le temps de rechercher la solution la mieux adaptée à leurs objectifs et à leurs moyens. Le notaire saura les conseiller et leur proposera parfois des solutions auxquelles ils n’avaient pas pensé, comme la donation temporaire d’usufruit. Le notaire saura aussi évaluer le montant dont le donateur peut disposer sans risque d’empiéter sur les droits de son conjoint ou de ses enfants. Enfin, il pourra conseiller les grands-parents sur la forme à donner à leur geste généreux. La donation est souvent préférable au don manuel.

  • Quelle est la fiscalité des dons aux petits-enfants ?

Le barème des droits dus au fisc est le même que pour les donations aux enfants (de 5 à 45 % selon la tranche), après application d’un abattement de 31 865 euros. Si la donation porte sur une somme d’argent, elle bénéficie en outre d’une exonération du même montant, à une double condition : le donateur doit avoir moins de 80 ans et le donataire doit être majeur (ou mineur émancipé). Au cumul 63 730 euros sont alors exonérés d’impôts par grand-parent et par petit-enfant. Chacun de ces avantages se renouvelle tous les 15 ans.

  • Et si l’on souhaite simplement faire un cadeau ?

Il est possible d’offrir une somme d’argent pour un anniversaire, de payer le permis de conduire d’un jeune, de transmettre un bijou à l’occasion d’un mariage… On parle alors de présent d’usage, lié à une occasion particulière. Un tel don est sans incidence sur la succession et n’est pas taxé. La frontière avec une donation n’est cependant pas très nette. Elle est surtout appréciée au regard du patrimoine du donateur. Mieux vaut s’en tenir à une certaine mesure.

  • Les petits-enfants peuvent-ils être associés à un projet global de transmission patrimoniale ?

Oui, ils peuvent par exemple être associés à une donation-partage familiale, qui est alors dite trans-générationnelle. Un tel projet ne peut se réaliser qu’en accord avec leur père ou mère, fils ou fille du donateur.

  • En cas de prêt, quelles sont les précautions à prendre ?

Le prêt est plus simple à mettre en place qu’une donation, et présente aussi l’avantage de ne pas favoriser un petit-enfant par rapport aux autres si tel n’est pas le souhait des grands-parents. Même en famille, un écrit mentionnant la date du prêt, le montant et les modalités de remboursement est indispensable pour clarifier les intentions du prêteur. Au-delà de 760 euros, le contrat de prêt doit être déclaré à l’administration fiscale. Il peut également être enregistré auprès des services fiscaux, ce qui lui donnera date certaine. Une formalité qui sera effectuée par le notaire si l’on recourt à l’acte notarié, qui permet de se prémunir contre toute contestation.

DOSSIER N°5 - ADOPTER L'ENFANT DE SON CONJOINT

Faire entrer juridiquement l’enfant de son conjoint dans sa vie engendre de véritables droits et obligations, autant pour l’adopté que pour l’adoptant.

Au fil des années, enfants et adultes qui partagent leur quotidien au sein d’une famille recomposée nouent de véritables liens affectifs. Si le contexte s’y prête, le désir d’adoption devient alors évident. Mais attention, la volonté ne suffit pas : cette décision est irrévocable.

  • L’adoption simple, plus courante

L’adoption simple rencontre les suffrages de la plupart des couples remariés. Sa spécificité repose sur le fait qu’elle ajoute une nouvelle filiation sans supprimer celle d’origine. Les conditions à remplir sont moins contraignantes que dans le cadre d’une adoption plénière. Cette dernière est possible si l’enfant n’a de filiation établie qu’avec le conjoint ou si l’autre parent a été déchu de l’autorité parentale.

  • L’adoption simple : la procédure

Pour adopter l’enfant du conjoint, il suffit que l’adopté et l’adoptant aient une différence d’âge d’au moins dix ans et qu’ils respectent une procédure simplifiée. Les parents biologiques, non déchus de l’autorité parentale, l’adoptant et l’enfant de plus de treize ans donnent leur consentement, constaté par acte notarié. Si l’adopté est majeur, le consentement de ses parents n’est pas exigé. Une requête en adoption est ensuite adressée au tribunal de grande instance du lieu du domicile du couple. La requête peut également être adressée au procureur de la République sans recours à un avocat si l’enfant à moins de quinze ans.

  • Les droits héréditaires

Dans le cadre de l’adoption simple, l’enfant dispose d’une nouvelle filiation à l’égard de l’adoptant et conserve sa filiation à l’égard de sa famille de naissance. Il peut donc hériter de trois parents. Un seul bémol : en cas de précédés de l’adoptant, l’adopté n’est pas héritier réservataire des parents de ce dernier.

Les adoptés bénéficient du même régime fiscal que les enfants biologiques si l’adoptant leur a apporté secours et soins ininterrompus durant leur minorité pendant cinq ans au moins et durant leur minorité et leur majorité pendant dix ans au moins. Enfin, l’adoption simple de l’enfant du conjoint permet de bénéficier de tous les abattements fiscaux applicables entre parents et enfants.

 

DOSSIER N°6 - CONCUBINAGE, LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE AVANT D'ACHETER

Ni mariés, ni pacsés, vous achetez à deux. Anticiper les aléas de la vie ! Décès ou séparation tout se complique. Les conseils de votre notaire sont indispensables.

Les couples en union libre sont soumis au régime de l’indivision, à défaut de précisions contraires, les droits et obligations des concubins sont régis par la loi.

DÉTERMINER LES QUOTITÉS D'ACQUISITION

Lors de l’achat, l’acte doit préciser les quotités d’acquisition. Elles doivent correspondre au financement réel en tenant compte notamment de leurs apports personnels et de leurs participations respectives dans le remboursement du ou des prêts.

Si le couple prévoit des proportions d’acquisition ne correspondant pas au financement réel, il  s’expose à plusieurs risques compte tenu de l’avantage accordé :

     -  L’administration fiscale pourrait y voir une donation déguisée ;

     -  Difficultés lors du partage au sein du couple en cas de séparation ;

     -  Tensions avec les héritiers en cas de décès.

 

  • Les conséquences de cet achat à deux 

Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation se répartissent en fonction des proportions d’acquisition.

Quelle que soit la participation de chacun à  l’achat du bien immobilier, les décisions importantes, telles que la vente, supposent nécessairement l’unanimité.

En cas de blocage, les concubins peuvent avoir recours au juge pour trancher leur conflit.

A défaut de conciliation, le juge ordonnera la vente aux enchères. C’est pourquoi il est vivement conseillé de rédiger une convention d’indivision afin de fixer les règles du jeu.

 

 > Rédigez une convention afin de fixer les règles.

 

SÉCURISER LA FIN DE L'INDIVISION

  • Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Si le couple se sépare, l’un des concubins peut racheter la part de l’autre, l’indivision cesse alors. Cela suppose que l’acquéreur puisse financer totalement l’achat (c’est-à-dire le solde du prêt restant dû et le rachat de la part de l’autre). Si le bien immobilier est vendu, le prix sera partagé en fonction des droits de chacun tels qu’ils figurent dans le titre de propriété.

A défaut d’indication de proportions dans l’acte, le prix sera partagé par moitié.

Cependant, celui qui a financé plus que sa quote-part, ou qui a financé seul des travaux dans le bien, peut prétendre au remboursement de ses avances. Encore faudra-t-il le prouver !

  • Que se passe-t-il en cas de décès ?

A moins de prévoir un testament, les concubins ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt. Pour conserver l’intégralité du bien, il devra racheter leur part. Encore faut-il se mettre d’accord sur le prix !

  • Quelles solutions pour améliorer la situation du survivant ?

Prévoir dans l’acte d’achat, une faculté conventionnelle d’acquisition ou d’attribution préférentielle : elle permet soit de contraindre les héritiers du défunt à vendre leur part au survivant, soit si ce dernier fait parti des héritiers, de se faire attribuer le bien lors du partage.

Prévoir un testament au profit de l’autre. La fiscalité entre concubins est cependant très élevée (60% de la valeur des biens reçus). Afin de transmettre le patrimoine sans droits de succession, pour ceux qui n’envisage pas le mariage, il conviendra, en outre, de combiner le testament avec la conclusion d’un pacs.

- Acheter en tontine

 

Chaque concubin doit rédiger son propre testament, sur les conseils de son notaire,  qui l’enregistrera au « Fichier des dispositions de dernières volontés ».

 

DOSSIER N°7 - LA SCI FAMILIALE : LE BON CHOIX ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est parfois décrite comme l’instrument idéal de gestion d’un patrimoine immobilier. Toutefois, elle ne solutionne pas tous les problèmes. La réflexion s’impose donc.

La SCI, a certes des qualités, notamment une grande souplesse et une plus grande stabilité que l’indivision, mais créer une SCI n’est pas anodin. Cela suppose d’accomplir des formalités spécifiques (rédaction des statuts, publicité foncière,…) et de respecter des règles de gestion contraignantes (tenue d’une comptabilité, organisation d’assemblées générales régulières, déclarations de revenus par les associés,…).

 

LA SCI FAMILIALE : UN OUTIL DE TRANSMISSION

      Il est possible de constituer une SCI avec son conjoint et /ou ses enfants. Chacun aura la qualité d’associé en détenant des parts sociales. C’est la SCI qui sera propriétaire du ou des biens immobiliers. Ce choix de gestion patrimoniale permet d’associer dès l’achat ses enfants. La gestion courante est facilitée,  les statuts pouvant prévoir que le gérant sera habilité à effectuer seul certains actes. Ainsi, la SCI permet aux parents, qui seraient gérants, de garder la main sur la gestion de leur patrimoine immobilier tout en commençant à le transmettre.

      Pour constituer une SCI, notamment familiale, il est indispensable de recourir à un notaire. Ce dernier rédigera les statuts de la société afin qu’ils soient personnalisés et en adéquation avec les objectifs fixés. Il est possible de prévoir dans les statuts que le gérant ne peut être révoqué qu’à l’unanimité des associés ou qu’il peut vendre seul un bien.  De même, les statuts peuvent prévoir une clause qui soumet à l’accord préalable des autres associés la possibilité de vendre ses parts sociales à une tierce personne, contrairement à un indivisaire qui peut provoquer le partage à tout moment.

      La SCI n’empêche pas la transmission, puisque les parts sociales peuvent aisément être données et partagées entre les héritiers en respectant les abattements fiscaux (100.000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants). Elle permet également de maintenir une égalité entre les enfants dans les montants donnés, ce qui est plus difficile lorsque l’on détient plusieurs biens de valeurs inégales. Le donateur peut conserver les revenus des biens (l’usufruit) et donner uniquement la nue-propriété.

Dans ce cas, il faudra peut-être adapter certaines clauses des statuts.

Sauf si la SCI a opté pour l’impôt sur la société, les bénéfices seront imposés à l’impôt sur le revenu. L’imposition s’applique même si les revenus ne sont pas distribués.

 

RESPONSABILITÉ ET DROITS DES ASSOCIÉS

 La responsabilité des associés dans la SCI familiale

Chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales. Les  créanciers de la SCI qui n’auront pas  été payés pourront se retourner contre les associés, la répartition de la dette se faisant proportionnellement à la part que l’associé possède dans la SCI.

Les droits de l’associé dans la SCI familiale :

Tout associé de la SCI familiale dispose de droits fondamentaux :

-  Le droit de participer aux décisions importantes de la société en votant : chaque associé dispose d’un nombre de voix égal à celui des parts qu’il possède.

-  Le droit d’obtenir communication d’un certain nombre de documents de la société

-  Le droit de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée

-  Le droit de céder ses parts sociales. Une procédure obligatoire d’autorisation préalable de cession s’applique toutefois et peut-être aménagée par les statuts (clause d’agrément)

 

SCI : Formalisme de rigueur

Certaines obligations doivent être respectées comme la tenue d’une comptabilité. Les revenus et les dépenses de la SCI doivent être effectués à partir d’un compte bancaire ouvert à son nom. En outre, chaque année, une assemblée générale donnant lieu à la rédaction d’un procès-verbal doit être organisée. 

Le non-respect de ces règles peut être sanctionné par le fisc ou par des associés qui démontreraient le caractère fictif de la SCI

Le remboursement de l'emprunt est lié à la détention du capital. Les avances doivent être constatées dans les comptes courants au bilan. 

DOSSIER N°8 - LA GESTION DES BIENS D'UN MINEUR

Un enfant peut être propriétaire de biens reçus par donation ou succession. Le mineur ne peut pas gérer seul son patrimoine. Depuis le 1er janvier 2016 (suppression des régimes d’administration légale pure et simple et sous-contrôle judiciaire), les parents exerçant seuls ou en commun l’autorité parentale sont soumis à un régime d’administration légale.

L'administration légale leur permet d’administrer les biens de leurs enfants mineurs et de percevoir des revenus de ces biens. La loi distingue les actes de disposition et d'administration.

Les actes d'administration relèvent d’une gestion courante des biens et permettent de les exploiter et de les mettre en valeur. Actes les moins graves, ils ne font pas courir de risque au patrimoine. Ils peuvent être accomplis par un parent seul, sans autorisation du juge des tutelles..

Les actes de disposition sont ceux qui impactent le patrimoine du mineur ou lui font courir un risque. Les deux parents peuvent effectuer ensemble de tels actes. L'autorisation du juge des tutelles sera cependant nécessaire en cas de désaccord entre eux ainsi que pour certains actes listés par la loi (Accepter ou renoncer à une succession, conclure un emprunt, vendre un immeuble…).

La loi contrebalance l’accroissement des pouvoirs de gestion des parents

" LE PARENT EXERÇANT SEUL L’AUTORITÉ PARENTALE N'A PLUS A SOLLICITER LE JUGE POUR LA PLUPART DES ACTES DE DISPOSITION. " 

Exclure des biens de l’administration légale. Une donation ou un testament peut être consenti à l’enfant sous réserve que les biens soient administrés par un tiers.

En cas d’opposition d’intérêts avec ceux d’un administrateur, le juge des tutelles peut autoriser l’autre parent à représenter son enfant pour une opération déterminée. Lorsqu’il n’y aura qu’un parent, il désignera un administrateur tiers.

L’ouverture d’une tutelle peut être décidée par le juge. Du vivant des parents, pour cause grave, à la requête de la famille ou du ministère public. En cas de décès des deux parents, le tuteur sera désigné en fonction des dernières volontés des parents, ou des souhaits de la famille. Afin d’éviter des déconvenues, un soin tout particulier doit alors être apporté à la rédaction du testament.

DOSSIER N°9 - ACHETER UN BIEN POUR LOGER SON ENFANT

Pourquoi ne pas investir dans un bien immobilier permettant d’héberger son enfant tout en se constituant un patrimoine et offrir un complément de revenus à la retraite ?

La recherche d’un logement est parfois source d’anxiété pour les parents comme pour l’enfant. Les mois d’été enregistrent un taux de demande de logement important à l’approche de la rentrée. Deux solutions : la location ou l’achat d’un logement. 

 

LE CHOIX DU BIEN 

Les enfants n’ont pas les moyens suffisants pour acheter un logement lorsqu’ils sont étudiants ou jeunes actifs. Certains parents franchissent le pas d’acheter un logement en vue d’y héberger leur enfant et réaliser un placement immobilier.  Une telle opération ne doit toutefois pas s’improviser.  

Dans les villes bretonnes, il sera possible de trouver un logement avec une pièce de vie, salle d’eau wc et une chambre à prix inférieur à 75 000 € selon la surface et l'emplacement. Il convient de privilégier les abords d’universités et centre ville. Les taux d’intérêts actuellement bas favorisent la décision d’investir. La baisse des taux permet d’emprunter une somme plus importante pour une même mensualité. 

 

ACHETER DU NEUF

La Loi Pinel permet au propriétaire de louer son bien à son enfant tout en bénéficiant des avantages fiscaux si ce dernier ne fait pas partie du foyer fiscal.

Ainsi, tout en se constituant un patrimoine immobilier, l’investisseur pourra bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu : 12% du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans (18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans).

    >  Attention, les conditions du dispositif Pinel ont changé. Si vous souhaitez en bénéficier prenez conseil auprès de votre notaire.

 

LOUER OU PRÊTER LE LOGEMENT A SON ENFANT 

Il est possible de prêter le logement à son enfant étudiant, sans contrepartie financière. Même s’il est le seul de la fratrie à poursuivre des études supérieures, ses frères et sœurs ne pourront pas lui demander de réintégrer cet avantage le jour de la succession. En effet, loger un enfant durant ses études fait partie de l’obligation alimentaire qu’ont les parents envers leurs descendants.

Une fois les études terminées, louer un logement à un enfant au tarif du marché est aussi autorisé. Pour éviter les contestations des frères et sœurs et de l’administration fiscale attention à pratiquer un loyer au prix du marché. Dans ce cas, les parents perçoivent des revenus fonciers qu'il faut intégrer dans la déclaration annuelle des revenus. 

Il est possible d’envisager la donation d’usufruit temporaire du logement. L’enfant sera usufruitier pendant un nombre d’années définies et les parents restent les propriétaires. Aucun loyer n'est versé et les taxes foncières et d'habitation sont réglées par l'enfant. A l'extinction de l'usufruit le bien se retrouve en propriété du patrimoine des parents. Ce montage peut intégrer les ménages soumis à l'IFI.

 

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, le notaire est l'interlocuteur privilégié pour vous orienter vers le montage le mieux adapté à votre situation familiale et patrimoniale.