Chambre des notaires des Côtes-d'Armor - Notaire et Breton

Dossier N°7 - La SCI familiale : le bon choix ?

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La Société Civile Immobilière (SCI) est parfois décrite comme l’instrument idéal de gestion d’un patrimoine immobilier. Toutefois, elle ne solutionne pas tous les problèmes. La réflexion s’impose donc.

 

La SCI, a certes des qualités, notamment une grande souplesse et une plus grande stabilité que l’indivision, mais créer une SCI n’est pas anodin. Cela suppose d’accomplir des formalités spécifiques (rédaction des statuts, publicité foncière,…) et de respecter des règles de gestion contraignantes (tenue d’une comptabilité, organisation d’assemblées générales régulières, déclarations de revenus par les associés,…).

 

 

          LA SCI FAMILIALE : UN OUTIL DE TRANSMISSION

 

      Il est possible de constituer une SCI avec son conjoint et /ou ses enfants. Chacun aura la qualité d’associé en détenant des parts sociales. C’est la SCI qui sera propriétaire du ou des biens immobiliers. Ce choix de gestion patrimoniale permet d’associer dès l’achat ses enfants. La gestion courante est facilitée,  les statuts pouvant prévoir que le gérant sera habilité à effectuer seul certains actes. Ainsi, la SCI permet aux parents, qui seraient gérants, de garder la main sur la gestion de leur patrimoine immobilier tout en commençant à le transmettre.

 

      Pour constituer une SCI, notamment familiale, il est indispensable de recourir à un notaire. Ce dernier rédigera les statuts de la société afin qu’ils soient personnalisés et en adéquation avec les objectifs fixés. Il est possible de prévoir dans les statuts que le gérant ne peut être révoqué qu’à l’unanimité des associés ou qu’il peut vendre seul un bien.  De même, les statuts peuvent prévoir une clause qui soumet à l’accord préalable des autres associés la possibilité de vendre ses parts sociales à une tierce personne, contrairement à un indivisaire qui peut provoquer le partage à tout moment.

 

      La SCI n’empêche pas la transmission, puisque les parts sociales peuvent aisément être données et partagées entre les héritiers en respectant les abattements fiscaux (100.000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants). Elle permet également de maintenir une égalité entre les enfants dans les montants donnés, ce qui est plus difficile lorsque l’on détient plusieurs biens de valeurs inégales. Le donateur peut conserver les revenus des biens (l’usufruit) et donner uniquement la nue-propriété.

Dans ce cas, il faudra peut-être adapter certaines clauses des statuts.

 

Sauf si la SCI a opté pour l’impôt sur la société, les bénéfices seront imposés à l’impôt sur le revenu. L’imposition s’applique même si les revenus ne sont pas distribués.

 

 

          RESPONSABILITÉ ET DROITS DES ASSOCIÉS

 

La responsabilité des associés dans la SCI familiale

Chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales. Les  créanciers de la SCI qui n’auront pas  été payés pourront se retourner contre les associés, la répartition de la dette se faisant proportionnellement à la part que l’associé possède dans la SCI.

 

Les droits de l’associé dans la SCI familiale :

Tout associé de la SCI familiale dispose de droits fondamentaux :

-  Le droit de participer aux décisions importantes de la société en votant : chaque associé dispose d’un nombre de voix égal à celui des parts qu’il possède.

-  Le droit d’obtenir communication d’un certain nombre de documents de la société

-  Le droit de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée

-  Le droit de céder ses parts sociales. Une procédure obligatoire d’autorisation préalable de cession s’applique toutefois et peut-être aménagée par les statuts (clause d’agrément)

 

 

SCI : Formalisme de rigueur

Certaines obligations doivent être respectées comme la tenue d’une comptabilité. Les revenus et les dépenses de la SCI doivent être effectués à partir d’un compte bancaire ouvert à son nom. En outre, chaque année, une assemblée générale donnant lieu à la rédaction d’un procès-verbal doit être organisée. 

Le non-respect de ces règles peut être sanctionné par le fisc ou par des associés qui démontreraient le caractère fictif de la SCI

Le remboursement de l'emprunt est lié à la détention du capital. Les avances doivent être constatées dans les comptes courants au bilan. 

 

 

Charlotte

charlottedossier

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